Rechner
Kapitalanleger-Rechner: Steuer, Cashflow und Rendite
Was dich eine Wohnung als Kapitalanlage wirklich kostet und welche Grenzen du beachten musst.
Wohnung als Kapitalanlage berechnen: Kaufpreis, Sanierung, Steuer und Rendite
Die 15-Prozent-Grenze
39.985 €
von Gebäude-Anschaffungskosten in Höhe von 266.568 €, netto
Sanierung netto 39.983 €, Puffer 2 €.
voll abziehbar im Jahr der Zahlung
Knapper Puffer – die Grenze zählt drei Jahre zusammen.
Berechnung als PDF herunterladenWas dabei herauskommt
Steuer im ersten Jahr
Bei 42 % Grenzsteuersatz
+20.120 €
Steuer über 20 Jahre
Summe aller Jahre
−81 €
Cashflow ab Jahr 2
Im Monat, nach Steuern, Zins und Tilgung
−14 €
Mietrendite
Netto 4,2 % auf 380.790 €
4,4 %
Eigenkapitalrendite
Ab Jahr 2, mit Tilgung. Jahr 1: 20,9 %
4,4 %
Steuer und AbschreibungSteuersatz 42 %Abschreibung 2,0 % nach BaujahrSanierung Nach der 15-Prozent-Grenze
Kaufnebenkosten und FinanzierungGrunderwerb 5,5 %Notar 2 %Makler 3,57 %zusammen 33.210 €Boden 20 %Tilgung 2 %Kosten 12 €/m²
Hochrechnung pro JahrMiete 16.800 € im JahrRate 16.169 € im Jahraufs Konto ab Jahr 2 −165 €
| Jahr | Miete | Zins | Tilgung | Kosten | Abzug | Steuer | Aufs Konto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 16.800 € | −10.953 € | −5.216 € | −840 € | 52.911 € | +20.120 € | +19.911 €+1.659 € im Monat |
| 2 | 16.800 € | −10.734 € | −5.435 € | −840 € | 5.331 € | +44 € | −165 €−14 € im Monat |
| 3 | 16.800 € | −10.506 € | −5.663 € | −840 € | 5.331 € | −52 € | −261 €−22 € im Monat |
| 4 | 16.800 € | −10.268 € | −5.901 € | −840 € | 5.331 € | −151 € | −360 €−30 € im Monat |
| 5 | 16.800 € | −10.020 € | −6.149 € | −840 € | 5.331 € | −256 € | −465 €−39 € im Monat |
| 6 | 16.800 € | −9.762 € | −6.407 € | −840 € | 5.331 € | −364 € | −573 €−48 € im Monat |
| 7 | 16.800 € | −9.493 € | −6.676 € | −840 € | 5.331 € | −477 € | −686 €−57 € im Monat |
| 8 | 16.800 € | −9.212 € | −6.957 € | −840 € | 5.331 € | −595 € | −804 €−67 € im Monat |
| 9 | 16.800 € | −8.920 € | −7.249 € | −840 € | 5.331 € | −718 € | −927 €−77 € im Monat |
| 10 | 16.800 € | −8.616 € | −7.553 € | −840 € | 5.331 € | −845 € | −1.054 €−88 € im Monat |
| 11 | 16.800 € | −8.299 € | −7.870 € | −840 € | 5.331 € | −979 € | −1.188 €−99 € im Monat |
| 12 | 16.800 € | −7.968 € | −8.201 € | −840 € | 5.331 € | −1.117 € | −1.326 €−111 € im Monat |
| 13 | 16.800 € | −7.624 € | −8.545 € | −840 € | 5.331 € | −1.262 € | −1.471 €−123 € im Monat |
| 14 | 16.800 € | −7.265 € | −8.904 € | −840 € | 5.331 € | −1.413 € | −1.622 €−135 € im Monat |
| 15 | 16.800 € | −6.891 € | −9.278 € | −840 € | 5.331 € | −1.570 € | −1.779 €−148 € im Monat |
| 16 | 16.800 € | −6.501 € | −9.668 € | −840 € | 5.331 € | −1.734 € | −1.943 €−162 € im Monat |
| 17 | 16.800 € | −6.095 € | −10.074 € | −840 € | 5.331 € | −1.904 € | −2.113 €−176 € im Monat |
| 18 | 16.800 € | −5.672 € | −10.497 € | −840 € | 5.331 € | −2.082 € | −2.291 €−191 € im Monat |
| 19 | 16.800 € | −5.231 € | −10.938 € | −840 € | 5.331 € | −2.267 € | −2.476 €−206 € im Monat |
| 20 | 16.800 € | −4.772 € | −11.397 € | −840 € | 5.331 € | −2.460 € | −2.669 €−222 € im Monat |
| Summe | 336.000 € | −164.800 € | −158.580 € | −16.800 € | 154.207 € | −81 € | −4.261 € |
„Kosten" sind Verwaltung und Instandhaltungsrücklage, also der Teil, den keine Nebenkostenabrechnung deckt. „Abzug" ist nur steuerlich und kostet kein Geld: Abschreibung und, im Jahr der Zahlung, die Sanierung. Die Tilgung verlässt das Konto, bleibt aber dein Vermögen – deshalb steht sie im Cashflow und nicht in der Rendite.
Die 15-Prozent-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten
Sie entscheidet, ob die Sanierung im ersten Jahr voll zählt oder über 50 Jahre tröpfelt.
Darunter: sofort abziehbar
Bleiben die Sanierungskosten der ersten drei Jahre netto unter 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, sind sie Erhaltungsaufwand. Sie senken im Jahr der Zahlung das zu versteuernde Einkommen in voller Höhe. Auf Antrag lassen sie sich auch gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV), was hilft, wenn der Verlust sonst größer wäre als das übrige Einkommen.
Darüber: 50 Jahre
Ein Euro über der Grenze macht den gesamten Betrag zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dann wird er wie der Kaufpreis abgeschrieben, bei einem Baujahr ab 1925 also mit 2 Prozent im Jahr. Aus einem Abzug wird eine Rate, und die läuft ein halbes Jahrhundert.
Netto prüfen, brutto abziehen
Die Grenze vergleicht Nettobeträge, also ohne Umsatzsteuer. Abziehen darf ein privater Vermieter dagegen den Bruttobetrag, denn er zieht keine Vorsteuer. Wer beides gleichsetzt, rechnet um 19 Prozent falsch. Der Rechner oben zeigt beide Zahlen nebeneinander.
Drei Jahre, tagesgenau
Gezählt wird ab dem Übergang von Nutzen und Lasten, nicht ab dem Notartermin, und es zählen alle Maßnahmen dieser drei Jahre zusammen. Ein zweites Bad im dritten Jahr kann die Rechnung des ersten Jahres also nachträglich kippen. Die Reihenfolge der Gewerke ist damit eine Steuerfrage.
Restnutzungsdauer-Gutachten: die Abschreibung erhöhen
Die 2 Prozent im Jahr sind ein Pauschalwert, kein Naturgesetz. Wer mit einem Gutachten nachweist, dass das Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat, schreibt entsprechend schneller ab (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Satz ist dann der Kehrwert der Jahre.
Und die Rechtslage hat sich gedreht: Das strenge BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 ist aufgehoben, die geplanten Verschärfungen sind im November 2025 aus dem Entwurf gestrichen und im Dezember 2025 vom Bundesrat nicht übernommen worden. Nachweisen darf man seitdem mit jeder geeigneten Methode, solange sie nachvollziehbar ist. Die Beweislast bleibt bei dir.
Restnutzungsdauer und AfA-Satz
- 40 Jahre
- 2,5 %
- 30 Jahre
- 3,3 %
- 25 Jahre
- 4,0 %
- 20 Jahre
- 5,0 %
Für Bestandsgebäude vor 1990 ermitteln Gutachten typisch 18 bis 35 Jahre, bei Gründerzeit 22 bis 32. Statt 2 Prozent werden daraus schnell 3 bis 5. Im Rechner oben steht dafür ein Feld für die Jahre: Die Zahl kommt aus dem Gutachten, nicht aus einer Annahme.
Sanierung zum Festpreis, bevor du kaufst
Die Grenze lässt sich nur einhalten, wenn die Sanierungskosten vor dem Kauf bekannt sind. Eine Schätzung, die sich auf der Baustelle um 15 Prozent bewegt, entscheidet über einen fünfstelligen Steuerbetrag. Deshalb legen wir den Preis vor dem Kaufvertrag fest und halten ihn.
Wir rechnen mit dir das Objekt durch, bevor du bietest: Was die Substanz hergibt, was die Sanierung kostet, wie viel davon in die Grenze passt. Die Steuerfragen selbst gehören zu deinem Steuerberater, und mit dem sprechen wir gern direkt.
Objekt mit uns durchrechnenKeine Steuerberatung
Dieser Rechner ist ein Überschlag und ersetzt keine Beratung. BrickUp ist Generalunternehmer und darf keine steuerliche Beratung leisten (§ 4 StBerG). Ob die Grenze in deinem Fall hält, welche Kosten dazuzählen und welcher Steuersatz greift, entscheidet dein Steuerberater anhand der Rechnungen.
Was der Rechner nicht kann
- Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer – beide erhöhen die Wirkung
- Steigende Mieten, steigende Zinsen nach der Zinsbindung
- Verkauf und die Zehnjahresfrist des § 23 EStG
- Sonderfälle: Umsatzsteueroption, gewerblicher Grundstückshandel
- Die Aufteilung von Kaufpreis auf Boden und Gebäude – hier eine Annahme, im Ernstfall ein Gutachten
Woher die Regeln kommen
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 für die 15-Prozent-Grenze, § 7 Abs. 4 EStG für die Abschreibungssätze, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG für die kürzere Nutzungsdauer, § 82b EStDV für die Verteilung, §§ 7h und 7i EStG für Sanierungsgebiet und Baudenkmal. Stand: August 2026.
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